Der nächste DAX-Aufsteiger? Aktie jetzt kaufen?

(Lars Erichsen) Die Immobilien-Unternehmen haben hierzulande keinen guten Ruf. Dafür sind vor allem die starken Mietsteigerungen der letzten Jahre und ein teilweise rücksichtsloses Geschäftsgebaren verantwortlich. Permanent schlechte Presse ist die logische Folge.

Von den börsennotierten Immobilien-Konzernen standen in den letzten Jahren vor allem die im MDAX notierte Deutsche Wohnen und Vonovia (früher: Deutsche Annington) aus dem DAX in der Kritik.

Aus meiner Sicht sollte jeder Anleger selbst für sich beantworten, wie er das Handeln von Unternehmen moralisch bewertet und ob er z.B. die Aktien von Wohnungs-Konzernen meidet. Immobilien-Aktien im Allgemeinen sind aus meiner Sicht allerdings eine interessante Anlageklasse.

Immobilien-Aktien auf Rekordkurs

Das zeigt auch die Kursentwicklung der letzten Monate, Vonovia z.B. ist auf ein neues Allzeithoch gestiegen, für einige andere Immobilien-Aktien aus der zweiten Reihe wie TAG Immobilien, alstria Office oder auch Aroundtown gilt das ebenfalls.

Gerade Aroundtown ist nicht nur wegen ihres schönen englischen Namens interessant, sondern auch aus mehreren anderen Gründen.

Ein neuer Immobilienriese entsteht

Da ist zum einen das Geschäftsfeld: Aroundtown ist auf den Bereich Gewerbe-Immobilien spezialisiert. Das hat den schönen Effekt, dass das Unternehmen nicht von Diskussionen wie der um einen Mietendeckel betroffen ist.

Der bei den meisten Anlegern wohl kaum bekannte MDAX-Konzern mit Sitz in Luxemburg ist mit einer Marktkapitalisierung von rund 9,9 Mrd. Euro schon jetzt kein Leichtgewicht und höher bewertet als bpsw. die DAX-Konzerne Covestro (7,4 Mrd.) oder Lufthansa (7,1 Mrd.).

Richtig interessant wird die Aktie aber durch die geplante Fusion mit TLG Immobilien aus Berlin. TLG ist derzeit im SDAX notiert und bringt rund 3,3 Mrd. Euro Marktkapitalisierung auf die Waage. Beide Unternehmen sind schwerpunktmäßig in Gewerbe-Immobilien wie Büros, Hotels oder etwa den Center-Parcs-Feriendörfern investiert.

Aroundtown ist sehr stark in den großen Zentren Berlin, Frankfurt und München engagiert, mit dem Fokus auf Büro-Immobilien. TLG ist ebenfalls in Berlin, aber auch in Städten wie Dresden, Leipzig, Rostock und dem Rhein-Main-Gebiet in Büro- und Einzelhandels-Immobilien investiert. Mieter sind bpsw. Edeka, Rewe, Kaufland und Lidl.

Attraktive Dividendenrenditen

Das gemeinsame Immobilien-Portfolio würde auf einen Wert von über 25 Mrd. Euro kommen. Das fusionierte Unternehmen wäre damit hinter der französischen Unibail-Rodamco-Westfield und Vonovia die Nummer Drei der Immobilien-Konzerne in Europa. Aroundtown ist zudem mit knapp 39 Prozent Anteilsbesitz auch Großaktionär beim Wohnimmobilien-Konzern Grand City Properties, der ebenfalls im MDAX notiert ist.

Rein technisch soll die Fusion über eine Kapitalerhöhung durchgeführt werden, durch die TLG-Aktionäre neue Aroundtown-Aktien erhalten. Der neue Konzern, der auch einen neuen Namen erhält, soll seinen juristischen Sitz in Luxemburg erhalten, die operative Konzernzentrale ist in Berlin vorgesehen. Durch den Zusammenschluss sollen nach den Planungen der beiden Vorstände Einsparungen in der Verwaltung, den Konzernzentralen und bei den IT-Systemen möglich werden.

Schon jetzt läuft es bei Aroundtown rund. Im November wurde die Prognose für den Cashflow im Gesamtjahr 2019 angehoben. Auch TLG kann auf steigende Gewinne verweisen. Die fundamentale Bewertung der Aktien erscheint dennoch nicht zu hoch.

Die Bewertung von Immobilien-Aktien ist speziell und orientiert sich am Wert der Immobilien sowie der Cashflow-Größe FFO. Das sonst üblicherweise verwendete KGV ist weniger aussagekräftig.

Aroundtown kann auf ein seit Jahren steigendes operatives Ergebnis (FFO) verweisen und die Aktie notiert trotz des Kursanstiegs der letzten Monate noch unter ihrem Nettoinventarwert (Net Asset Value = NAV). Aktien-Analysten geben diesen mit etwa 9,70 Euro an. Attraktive Dividendenrenditen von 3,5 bzw. 3,2 Prozent bringen beide Aktien auch noch mit.

Aussichtsreicher DAX-Kandidat

Doch auch eine mögliche DAX-Aufnahme könnte für Kursschwung sorgen. Allerdings gilt es bis dahin noch einige Hürden zu nehmen, insbesondere muss die Fusion auch wirklich erst einmal zu einem guten Ende gebracht werden. Die Chancen hierfür stehen wie gesagt gut, da beide Unternehmen den Zusammenschluss wollen.

Die Kriterien für eine DAX-Aufnahme könnten ebenfalls gemeistert werden. Mit der Verlegung des operativen Konzernsitzes nach Berlin wird eine wichtige Voraussetzung dafür geschaffen.

Bei der Marktkapitalisierung als eines von zwei Auswahlkriterien für die DAX-Aufnahme sollte das neue Immobilien-Unternehmen locker unter den 30 wertvollsten deutschen Aktien landen. Das zweite Auswahlkriterium, der Handelsumsatz in der Aktie, ist eine höhere Hürde. Bislang liegt Aroundtown beim Umsatz nur auf Platz 40, TLG findet sich auf Rang 94.

Um den Börsenumsatz zu erhöhen, müsste der Vorstand des neuen Unternehmens die Handelbarkeit und die Attraktivität der neuen Aktie für Anleger erhöhen. Das wird nicht leicht, ist aber möglich – und auch nötig, denn die Deutsche Wohnen liegt hier deutlich vorne und wäre damit bislang der aussichtsreichere DAX-Kandidat.

Erst im September wird über die DAX-Aufnahme entschieden

Der nächste in Frage kommende Auswahltermin für eine reguläre DAX-Aufnahme wäre für Aroundtown/TLG der September 2020. Bis dahin kann noch viel passieren – im positiven wie im negativen Sinne.

Da sich ein DAX-Aufstieg oftmals für frühzeitig investierte Anleger auszahlt – die Aktien der DAX-Aufsteiger verzeichnen vor der DAX-Aufnahme meistens starke Phasen – könnte es sich durchaus lohnen, rechtzeitig einzusteigen.


Mein Fazit

Auch der Markt für Gewerbe-Immobilien eröffnet Anlegern attraktive Chancen, wenn auch die Mietsteigerungen hier längst nicht so groß sind wie bei Wohn-Immobilien. Aus den geschilderten Gründen könnte die angestrebte Fusion mit TLG und die DAX-Phantasie bei Aroundtown für Kursauftrieb sorgen.

Doch das betrifft aus meiner Sicht vor allem die mittelfristigen Kursaussichten. Langfristig könnte die Aktie den Weg vieler anderer DAX-Aufsteiger gehen, nämlich dass nach der Aufnahme in den DAX der Kurs fällt. Zumal sich das Wachstum auf dem Markt für Gewerbe-Immobilien laut einer Studie der Pfandbriefbank allmählich verlangsamt. Das würde das Kurspotenzial der Aktie langfristig begrenzen.