Immobilien-Aktien

(Lars Erichsen)

Trend 1: Airbnb statt Hotel!

Vermittlungsplattformen wie Airbnb machen Hotels zunehmend Konkurrenz: Günstigere Preise und ein authentischeres Urlaubserlebnis sind starke Argumente für den Newcomer.

Das macht Hotel-Immobilien unattraktiver und entsprechend werden in diesem Bereich tendenziell auch die Investitionen zurückgefahren. Weniger Investitionen bedeuten, dass weniger Kredite benötigt werden, was wiederum zu weniger Zinseinnahmen für die Aareal Bank führt, für die die Hotelfinanzierung immerhin rund ein Fünftel der Umsätze ausmacht.

Trend 2: E-Commerce wird immer beliebter!

Das hatte ich oben ja schon beschrieben und ist längst kein Geheimnis mehr: Bequemer mit hoher Preistransparenz und oft zeitsparender. E-Commerce passt zu unserem modernen Lebensalltag.

Der Leidtragende ist der Einzelhandel. Einige börsennotierte Unternehmenaus dem Modesegment sind ja inzwischen bereits insolvent (z.B. Gerry Weber), andere haben große Schwierigkeiten (z.B. Tom Tailor), aber auch z.B. im Elektronik-Einzelhandel (Ceconomy) und Großhandel (Metro) sieht es bitter aus. Die betreffenden Aktien, allesamt ohnehin Underperformer, haben nun in der Krise nochmals überproportional verloren.

Natürlich zieht sich das dann auch bis ins Immobilien-Segment durch. Ebenfalls mehr als 20 Prozent des Geschäfts machen bei der Aareal Bank Einzelhandels-Immobilien aus. Das ist nun auch ausgerechnet noch ein Segment, das von der Corona-Krise besonders stark betroffen ist.

Trend 3: Heimarbeit wird immer beliebter!

Home Office ist ja das Schlüsselwort schlechthin, wenn es um die Sicherheitsmaßnahmen im Berufsalltag geht. Überall wo es irgendwie geht wird im Moment auf Home Office umgestellt. Das wird in diesem Ausmaß natürlich nicht dauerhaft so bleiben, aber es verstärkt einen ohnehin schon vorhandenen Trend weiter: Einer Umfrage des Marktforschungsinstituts Bitkom zufolge erwarten 43% aller befragten Unternehmen, dass der Anteil der Arbeitnehmer, die von zu Hause aus arbeiten, in den nächsten fünf bis zehn Jahren steigen wird.

Dafür gibt eine ganze Palette von Gründen: Angefangen mit der zunehmenden Bedeutung der IT- und Dienstleistungs-Branche (auch Call-Center etc.), die geradezu prädestiniert für Heimarbeit sind über die Möglichkeit für die Unternehmen dadurch Kosten einzusparen bis hin zu den Vorteilen für die Arbeitnehmer selber (kein Pendeln zum Arbeitsplatz, Zeitersparnis, freiere Zeiteinteilung).

Büro-Immobilien stehen bei der Aareal Bank für 45 Prozent der Umsätze. Das heißt, die Frankfurter, die an sich bisher ein gutes und rentables Geschäftsmodell hatten, kämpfen also gleich an mehreren Fronten gegen ihnen zuwider laufende Trends.

Und Banken haben ja zusätzlich auch noch mit der aufstrebenden Fintech-Konkurrenz zu kämpfen, die die Digitalisierung des Bankwesens und damit auch die Digitalisierung der Kreditvergabe anstrebt, auch zunehmend im Immobilien-Bereich. Mit Hypoport und Co. gibt es hier ja exorbitante Erfolgsgeschichten am Markt.

Der Aareal Bank bläst quasi der Gegenwind mitten ins Gesicht. Hier der ernüchternde 5-Jahres-Chart:

Hier gilt aus meiner Sicht das Gleiche wie bei der Deutschen Euroshop: Klar gibt es auch hier kurzfristig deutliches Erholungspotenzial, aber ich halte es nicht für eine gute Idee in die Aktie eines Unternehmens zu investieren, das voraussichtlich dauerhaft gezwungen ist, gegen den Strom zu schwimmen.

Andererseits ist es nun natürlich auch nicht so, dass künftig keine Büro-Immobilien mehr gebraucht werden würden. In vielen Branchen geht es gar nicht ohne Präsenz vor Ort (Supermärkte, Drogerien etc.), in anderen ist es zumindest sehr wichtig, dass sich die Mitarbeiter vor Ort befinden. Zudem: Die ganze «Home Office»-Thematik bringt auch Probleme mit sich, die angesichts des momentanen Corona-Notstands in den Hintergrund treten, die aber bald wieder umso deutlicher zum Vorschein kommen werden:

Das fängt an bei der Büroausstattung, die der Arbeitgeber ja trotzdem liefern muss und geht über die Einhaltung von Arbeitsplatzrichtlinien und Versicherungsfragen bis hin zur Datenschutz-Thematik und der Industrie-Spionage. Nicht selten könnte hier das Unternehmen angesichts dieser Vielfalt an Thematiken und der typisch deutschen Neigung zur Regulierung zum Urteil kommen, dass es besser ist, seine «Schäfchen» vor Ort zu versammeln.

DIC Asset: Zu stark abgestrafte Qualitäts-Aktie!

Deshalb besteht aus meiner Sicht auch kein Grund auf Büro-Immobilien spezialisierte Unternehmen von vorneherein als Investments auszuschließen. Und damit wären wir wieder bei DIC Asset:

Die seit 2002 aktiven Frankfurter haben ihren Fokus auf deutschen Gewerbe-Immobilien und streben eine renditeorientierte Investitionspolitik an. Das ist das, was Lars im Video mit «nicht um jeden Preis kaufen» gemeint hat. Eigene Immobilienmanagement-Teams in sechs Niederlassungen an regionalen Portfolio-Schwerpunkten betreuen dabei die Mieter direkt (das ist das, was Lars mit «partnerschaftlichem Verhältnis zu den Mietern anstreben» meint). Die DIC Asset AG ist seit Juni 2006 auch im SDAX notiert, dem kleinsten Index der DAX-Familie und ist zugleich im internationalen EPRA-Index für die bedeutendsten Immobilien-Unternehmen Europas vertreten.

Das Unternehmen hat also bereits eine gewisses Standing, ist aber noch sehr entwicklungsfähig – und entsprechend wachstumsorientiert. In 2020 sollen neue Objekte mit einem Volumen von rund 1,6 Mrd. bis 1,9 Mrd. Euro angekauft werden, davon rund 500 Mio. bis 600 Mio. Euro im Commercial Portfolio (wo DIC als Eigentümer agiert) und der Rest im Institutional Business, wo DIC der von Kunden mandatierte Immobilien-Manager ist.

Entsprechend die Ziele eine Steigerung der Brutto-Mieteinnahmen (> 100 Mio. Euro für 2020) und wachsende Erträge aus dem Immobilien-Management (ca. 95 Mio. Euro in 2020). Auch gezielte Verkäufe in einem Volumen von rund 400 Mio. Euro stehen auf der Agenda. Im Juni 2019 wurde die GEG German Estate Group AG erworben, die ihren Schwerpunkt im Bereich der Immobilien-Entwicklung hat. Dieses Segment könnte im Zuge der Corona-Krise stärker leiden.

Trotzdem ist das aus meiner Sicht kein ausreichender Grund dafür, dass die Aktie derart stark nach unten geprügelt worden ist. DIC Asset ist heute wesentlich weniger stark verschuldet als zum Zeitpunkt der Finanz- und Immobilien-Krise und die hat man ja auch überlebt. Die Verschuldung wurde in den letzten Jahren sukzessive abgebaut.

Gleichzeitig ist der Net Asset Value, also das Nettovermögen, massiv gestiegen (DIC selber gab dieses Ende Januar mit 22,26 Euro an inkl. GEG) und dürfte selbst bei einem entsprechenden Sicherheitsabschlag durch die jüngsten Entwicklungen aktuell bei rund 18 bis 20 Euro je Aktie liegen. Damit beträgt der Abschlag beim aktuellen Kurs von knapp 8 Euro satte 55 bis 60 Prozent.

Das ist aus meiner Sicht stark übertrieben zumal DIC ja eher in den Metropolregionen aktiv ist und dort in den besseren und teilweise sogar besten Lagen. Das Leerstandsrisiko sollte daher geringer sein als bei vielen Wettbewerbern.

Was aktuell auch vollkommen in den Hintergrund gedrängt wird: Im Zuge der Corona-Krise sinkt das reale Zinsniveau ja ebenfalls nochmals. Das kurbelt prinzipiell die Nachfrage nach Immobilien an und Immobilien-Firmen wie DIC können sich selber noch günstiger refinanzieren. Umgekehrt gilt das was Lars im Video gesagt hat: Die Krise wird richtig teuer und die Immobilien-Besitzer werden für diese Krise auch bezahlen müssen. Die Besitzer sind «immobil», kommen nicht weg mit ihren Besitztümern. Das macht es attraktiv für den Staat ihnen in die Tasche zu greifen, sei es in Form einer Corona-Steuer oder höheren Grundsteuern.

Unser Fazit

Nach dem Kurssturz ist es reizvoll bei Immobilien-Aktien auf Schnäppchenjagd zu gehen. Zu beachten ist allerdings, dass die grundlegenden Trends im Immobilien-Sektor sich nicht verändern werden und letztlich die Verlierer von vor der Krise auch die künftigen Verlierer sein dürften und die Gewinner von vor der Krise auch danach wieder die Gewinner.

Meine Favoriten sind DIC Asset und DeFaMa. Deutsche Euroshop und die Aareal Bank sind maximal für kurzfristige Rebound-Spekulationen geeignet, sollten aber tendenziell eher gemieden werden. Vonovia ist das richtige Papier für defensive Anleger, die auf eine hohe Dividende und viel Sicherheit wertlegen.