Immobilien-Crowdfunding: Gute Idee oder riskantes Spiel?

Crowdfunding liegt voll im Trend, auch bei Immobilien. Meine Meinung zum Thema!

Crowdfunding

(Lars Erichsen) Immobilien sind ein wichtiger Bestandteil einer diversifizierten Vermögensanlage. Das gilt noch mehr In Zeiten, in denen mit festverzinslichen, weitestgehend risikolosen Anlagen kaum noch Rendite zu erzielen ist. Aber oftmals reicht das eigene Kapital nicht aus, um direkt in Wohnungen oder gar Häuser zu investieren. Und wenn es doch ausreicht, dann bleibt eventuell wenig übrig, um in andere Vermögensanlagen wie Gold und Aktien zu investieren.

Aus meiner Sicht ist für eine gute Diversifizierung Ihres Vermögens ein Anteil von 15 Prozent in Immobilien ein guter Richtwert. Aber wenn Sie "nur" über ein Vermögen von 50.000 oder 100.000 Euro verfügen – was ja im Grunde gar nicht so wenig ist – dann machen 15 Prozent in vielen Regionen gerade einmal den Gegenwert einer Garage aus.

Die Nachteile von Immobilienfonds

Glücklicherweise gibt es aber Alternativen zum direkten Investment. Die klassischen Formen am Immobilienmarkt zu investieren, nämlich geschlossene und offene Immobilienfonds, haben allerdings ihre Nachteile. Dazu zählt z.B., dass Sie gerade bei den geschlossenen Fonds lange investiert sein müssen und häufig nur in eines oder wenige Objekte investiert wird. Das erfordert viel Fachwissen und ist daher meiner Ansicht nach für Laien nichts, zumal auch hohe Beträge investiert werden müssen.

Auch bei offenen Immobilienfonds gibt es seit 2013 eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten. In dieser Zeit muss die Fondsgesellschaft Ihre Anteil nicht zurücknehmen. Bei fehlender Liquidität des Fonds kann die Rücknahme sogar für 36 Monaten ausgesetzt werden. Sie können zwar vorher über die Börse verkaufen, aber zu welchem Preis, das ist offen. Da ich in der Vermögensanlage großen Wert auf Flexibilität lege, ist das für mich ein großer Nachteile dieser Art der Geldanlage.

Crowdinvesting: Flexibel kleine Beträge investieren

Gibt es Alternativen? Und wie können Sie auch mit kleinen Beträgen in Immobilien investieren, wie es ja bei anderen Anlageformen wie Aktien, Gold und Anleihen selbstverständlich ist? Eine Lösung für dieses Problem heißt Crowdinvesting. Das Prinzip ist grundsätzlich nicht neu, bei Immobilien aber schon.

Als Crowdinvesting oder „Schwarmfinanzierung“ wird die Finanzierung von Immobilienprojekten (oder anderen Vorhaben) über kleine Beträge durch viele Anleger bezeichnet. Organisiert wird das Ganze durch einen Vermittler. Zumeist über eine Online-Plattform können Anleger gemeinsam Geld investieren, um dadurch Gewinne zu erzielen. Die Vorgehensweise ist prinzipiell die gleiche wie bei einer normalen Immobilienfinanzierung. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass nicht ein Investor oder wenige für die Finanzierung eine Projektes aufkommen, sondern mehrere.

Für Anleger ist dies insofern vorteilhaft, als dass sie sich bereits mit kleineren Summen engagieren können und zudem eine Verteilung auf mehrere Projekte möglich wird, was ganz im Sinne der Diversifikation und somit der Reduzierung des Risikos ist. Ab einem Betrag von 500 Euro können Sie in einzelne Immobilienprojekte investieren.

Chancen und Risiken

Es gibt inzwischen einige Anbieter, wobei sich Exporo in Deutschland selbst als Marktführer sieht. Daneben bieten z.B. auch BrickVest und Engel & Völkers Crowdinvesting an. Einen Vergleich der verschiedenen Anbieter kann ich allerdings nicht vornehmen, da müssen Sie sich selbst auf den jeweiligen Homepages informieren. Wie Sie vorgehen müssen, wenn Sie investieren wollen, finden Sie auf der Homepage der jeweiligen Anbieter.

Was für mich wichtig ist: Exporo hat bereits einige Objekte erfolgreich abgeschlossen und gezeigt, dass Crowdinvesting bei Immobilien funktionieren kann. Die angebotenen Renditen zwischen 4,5% und 6% sind jedenfalls durchaus attraktiv. Die Laufzeiten liegen aktuell zwischen 13 und 24 Monaten. Wie bereits erwähnt, sehe ich die kurzen Laufzeiten als positiv an, denn dadurch verringert sich das Risiko. Das spricht aber auch dafür, dass Exporo offenbar relativ spät in eine Finanzierung einsteigt.

Und wie steht es mit den Kosten? Exporo erhebt keine Abschlussgebühren. Alles was Sie einzahlen, fließt direkt in Immobilienprojekte. Die Vergütung für Exporo kommt direkt vom Immobilienentwickler. Das fließt also in die Kosten mit ein und indirekt zahlen Sie das als Kunde natürlich schon, und zwar über eine etwas geringere Rendite. Was Exporo letztlich an einem Projekt verdient, weiß ich allerdings nicht.

Doch natürlich gibt es auch Risiken. Jede Anlage mit einer Rendite, die über dem Zinssatz einer risikolosen Geldanlage wie Tagesgeld liegt, birgt auch ein Verlustrisiko. Dass Exporo auf seiner Homepage die Rendite seiner Immobilienprojekte der von Tagesgeld und Festgeld gegenüberstellt, gefällt mir daher nicht, denn da werden Äpfel mit Birnen verglichen.

Worin liegt das Risiko? Ein plötzlicher Einbruch am Immobilienmarkt kann den Verlauf dieser Anlage wie bei jedem anderen Immobilieninvestment auch beeinflussen. Auch wenn es in diesem Sektor unwahrscheinlich sein mag, ist selbst ein Totalverlust nicht ausgeschlossen. Die kürzliche Insolvenz des "Luvebelle"-Projekts in Berlin-Tempelhof – hier soll eine Anlage mit 52 sogenannten Mikro-Apartments gebaut werden – zeigt, wie Immobilien-Crowdfunding im schlechtesten Fall ausgehen kann. Ob die Anleger ihr Geld wiedersehen werden ist ungewiss. Vermittler war die Plattform Zinsland.de, die sich von der Pleite ebenfalls überrascht zeigt. Bedenken Sie: Als Anleiheinhaber sind Sie ein nachrangiger Gläubiger. Sie werden also erst dann entschädigt, wenn alle vorrangigen Gläubiger ihr Geld bekommen haben.

Fazit

sprechblase Kurz und kompakt

Crowdinvesting ist eine gute Möglichkeit, um mit kleinen Beträgen am Immobilienmarkt zu investieren und attraktive Renditen zu erzielen. Es werden keine völlig utopische Renditen versprochen. Risiken gibt es, aber gerade deswegen gefallen mir die kurzen Laufzeiten und die Möglichkeit über kleine Anlagebeträge in mehrere Projekte – eventuell auch über verschiedene Crowdinvesting-Anbieter – zu investieren. Das verringert das Verlustrisiko entscheidend.

Grundsätzlich sollten Sie aber bedenken: Wer heute in Immobilien investiert, der verhält sich nicht antizyklisch, sondern geht mit dem Trend. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen. In Städten wie Berlin, München und anderen haben sich die Preise teils verdoppelt. Mit kleinen Beträgen über kurze Laufzeiten zu investieren, ist aber in Ordnung, denn dadurch sinkt das Risiko von einem Einbruch am Immobilienmarkt erwischt zu werden. Aber Sie sollten sich des Risikos bewusst sein, Immobilienprojekte können auch scheitern wie "Luvebelle" zeigt und Sie können Geld verlieren. Wenn Sie noch mehr darüber erfahren wollen, dann können Sie sich mein aktuelles Video zu dem Thema ansehen (hier klicken).

Lars Erichsen
Wenig Zeit?
Wertpapier: Crowdfunding, Crowdinvesting, Immobilien
Themen: Immobilien, Crowdfunding
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