Raus aus der Mietwohnung und rein ins Eigenheim

Die eigenen vier Wände – 8 Tipps zur Immobilienfinanzierung

(Fabian Schreiner) Ein wichtiges Thema zur Bundestagswahl war einmal wieder die schwierige Situation der Wohnungssuchenden und Mieter im Allgemeinen. Die Parteien haben erkannt, wie wichtig den Bürgern bezahlbarer Wohnraum ist; jedoch muss sich in erster Linie jeder selbst absichern und darf sich nicht auf die wagen Versprechungen der Politik verlassen. Die effektivste Art sich vor steigenden Mieten zu schützen, ist der Erwerb von Wohneigentum, insofern man über die finanziellen Mittel verfügt. In Zeiten extrem niedriger Zinsen scheint für viele Menschen der Zeitpunkt günstig mittels eines Kredites ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Doch Vorsicht: Wer sich nicht ausreichend informiert und blind der Bank, der Bausparkasse oder dem Immobilienmakler vertraut, für den kann es später ein böses Erwachen geben. Wir zeigen Dir, wie Du die Risiken minimieren kannst und was Du wissen musst, damit der Traum vom Eigenheim kein Traum bleibt, sondern Realität wird.

1. Ist der Erwerb einer Immobilie tatsächlich das Richtige?

Wer eine Immobilie auf der Basis eines Kredites erwerben möchte, der sollte sich zunächst bewusstmachen, wie weitreichend eine solche Entscheidung für die eigene Zukunft ist und welche Konsequenzen damit verbunden sind. Denn ein Kredit muss in der Regel langfristig bedient werden, was eine Stabilität beim monatlichen Einkommen voraussetzt. Hier gilt: Je planbarer die Einkommenssituation, desto planbarer die Immobilienfinanzierung. Ein Fragekatalog hilft Dir dabei zu verstehen, ob die sich die eigene Lebenssituation mit einem Immobilienkauf vereinbaren lässt:

Wie steht es um Deine berufliche Entwicklung? Sind Veränderungen geplant?
Wie sicher ist Dein Job? Denkst Du bei Verlust des Arbeitsplatzes kannst Du mit Deiner beruflichen Vita wieder schnell eine neue Stelle in der Nähe finden?
Wie steht es um die familiäre Planung? Welche finanziellen Belastungen sind mit der Gründung einer Familie verbunden?
Wieviel Wohnraum wird benötigt? Reicht dieser aus, wenn Kinder hinzukommen?

Bevor man in die detaillierte Finanzierungsplanung einsteigt, sollte man sich seine Lebenssituation vor Augen führen, um möglichst ausschließen zu können, dass man gezwungen ist, die noch nicht abbezahlte Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt wieder verkaufen zu müssen. Denn hier drohen hohe finanzielle Verluste, z.B. in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung.

2. Festlegung der maximalen Kreditrate

Was ist das Maximum an monatlich verfügbarem Geld, dass für die Abzahlung des Kredites aufgebracht werden kann? Diese Frage steht am Beginn des Finanzierungsplanes, der schon vor der Suche nach einer Immobilie durchgespielt werden sollte. Dafür werden die monatlichen Einkünfte den Ausgaben gegenübergestellt. Zudem sollte man aufschlüsseln, wie hoch die gesamte Sparleistung in den letzten Jahren war und wie hoch man sie zukünftig erwartet. Denn der Geldbetrag, den man regelmäßig sparen konnte, gibt einen validen Anhaltspunkt, in welcher Höhe ein Immobilienkredit bedient werden kann.Grundsätzlich gilt bei den meisten Banken, Sparkassen und Bausparkassen die Faustregel: Die Kreditrate sollte nicht 40 Prozent des Nettoeinkommens übersteigen. Dies ist jedoch nur ein Durchschnittswert, die Kreditrate orientiert sich letztlich immer an der individuellen finanziellen Situation der Kreditnehmer. Auch hier hilft ein Fragekatalog, die eigne Situation besser zu erfassen:

Welche größeren Anschaffungen stehen neben dem Immobilienerwerb in den nächsten Jahren an?
Welche Ausgaben könnten in Zukunft neu hinzukommen, welche die finanzielle Situation verändern?
Wie hoch sind die steuerlichen Belastungen? Sind Veränderungen geplant, die Einfluss auf die steuerliche Erfassung haben, z.B. eine Hochzeit?
Welche Versicherungen sind zwingend notwendig? Wie hoch sind hier die Belastungen?
Welche finanziellen Belastungen, wie etwa Mietausgaben, entfallen durch den Erwerb einer Immobilie?

Wer eine Immobilie erwerben möchte, der sollte absolut sicher sein, dass er die Raten des Kredits langfristig auch wirklich stemmen kann. Bei der Erkenntnis, dass die Finanzierung eng werden könnte, sollte man lieber Abstand von dem Kauf nehmen und sich nach einer günstigeren Immobilie umschauen. Zudem muss man sich klarmachen, dass der Werterhalt einer Immobilie jährlich in etwa rund zwei Prozent des Wertes der Bausubstanz beansprucht. Und wer möchte schon, dass die eigenen Immobilie an Wert verliert?

3. Nebenkosten und Wohngeld einkalkulieren

In allen Städten und Kommunen muss man beim Erwerb einer Immobilie die Grunderwerbssteuer zahlen. Dabei handelt es sich um eine Steuer, bei der die Länder die Höhe des Steuersatzes festlegen. Ein Beispiel: Während der Steuersatz in Bayern bei nur 3,5 Prozent liegt, ist er in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent fast doppelt so hoch bemessen. Auch der Grundbucheintrag beim Notar ist mit Kosten verbunden. Hinzu kommt gegebenenfalls die Courtage für den Immobilienmakler, die in der Regel zwischen 3,5 und 7 Prozent beträgt. All diese Ausgaben zählen zu den Nebenkosten. Bei einer eigenen Immobilie fällt zudem Wohngeld an, also Ausgaben für die Müllentsorgung, die Verwaltungskosten und vieles mehr. Sowohl Nebenkosten als auch Wohngeld sollten in die Finanzplanung einberechnet werden.

4. Intensive Beobachtung des Immobilienmarktes

Wer eine Immobilie erwerben möchte, der sollte keine Schnellschüsse machen, sondern sich intensiv mit dem Immobilienmarkt vor Ort auseinandersetzen. Wie entwickeln sich die Immobilienpreise? Wieviel kosten vergleichbare Immobilien? Versuchen Sie den Markt zu analysieren und sprechen Sie wenn möglich mit Freunden und Bekannten über deren Erfahrungen beim Immobilienkauf. Zeitungsannoncen, Immobilienportale und Maklerangebote sollte man genaustens beobachten, um ein Gefühl für den richtigen Preis zu entwickeln. Vor allem sollte man möglichst viele Immobilien besichtigen, den baulichen Zustand prüfen und die Kaufpreise und Kreditkonditionen miteinander vergleichen. Stellen Sie bei der Begehung möglichst viele Fragen zum Zustand der Immobilie und bohren Sie nach, wie der Kaufpreis zusammengesetzt wurde.

5. Darlehenskonditionen sorgfältig vergleichen

Vor der Aufnahme eines Darlehens sollte man die Angebote der Banken und Bausparkassen miteinander vergleichen, denn nicht selten besteht zwischen dem schlechtesten und besten Angebot ein Zinsunterschied von 0,5 Prozent. Blind der Hausbank vertrauen sollte man nicht, sondern mindestens fünf Angebote einholen. Die meisten Banken haben bei den Zinskonditionen einen gewissen Spielraum, den man ausreizen sollte, um die besten Konditionen zu erhalten. Daher lohnt es sich zu verhandeln und gegebenenfalls die besseren Angebote der Konkurrenz auf den Tisch zu legen. Doch welche Zinsbindung sollte man wählen? Hierauf gibt es keine pauschale Antwort, denn die Zinsbindung hängt vom jeweiligen Zinsniveau ab. Grundsätzlich gilt: Bei hohem Zinsniveau sollten eher kurz- und mittelfristige Zinsbindungen (bis zu 5 Jahre) vereinbart werden, bei niedrigem Zinsniveau möglichst langfristige (10 bis 20 Jahre).

6. Sollzinssatz und Effektivzins

Bei Darlehensangeboten müssen Kreditinstitute in Deutschland neben dem Sollzins zwingend auch den Effektivzins angeben. Der nun verpflichtend aufgeführte Jahreszins, Effektivzins, gibt Dir als Verbraucher hier mehr Transparenz.

Um später in keine Kostenfalle zu tappen sollte man sich zwingend mit den verbundenen Kosten eines Kredites und der Thematik „Zins“ beschäftigen. Der Sollzinssatz ist hierbei eher eine erst genannte Summe, der Zinszahlungen an die Bank aufgrund der Vorleistung. Weiter werden Dir aber auch noch andere Dinge von der Bank in Rechnung gestellt welche dazu beitragen, dass dein Zinssatz steigt. Im Endeffekt ergibt sich aus den Sollzinsen zzgl. Weiterer Gebühren also dein Effektiver Jahreszins.

7. Ausreichend Eigenkapital einbringen

Eigenkapital ist das A und O der Immobilienfinanzierung. Denn wer über kein oder nur wenig Eigenkapital verfügt, der bezahlt deutlich höhere Zinsen, insofern einem überhaupt ein Kredit in Aussicht gestellt wird. Zudem erreicht man ohne Eigenkapital die Entschuldung deutlich später und riskiert bei einem vorzeitigen Verkauf der Immobilie summa summarum ein Verlustgeschäft. Daher sollte man grundsätzlich keine Immobilie ohne ausreichend Eigenkapital erwerben. Die meisten Experten raten mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Im Falle eines vorzeitigen Verkaufs kann so ein hoher Schuldenberg vermieden werden.

8. Fördermittel nutzen

In Deutschland gibt es die staatliche Eigentumsförderung in Form von Zuschüssen. Wer eine Immobilie kaufen möchte, der sollte sich rechtzeitig über die verschiedenen Fördermöglichkeiten informieren. Hier lässt sich mit ein wenig Voraussicht schon eine Menge Geld sparen, such Dir einfach dasrichtige Paket für dich und Deine Pläne aus.